讀者提問:

台北市長柯P目前的有感施政,光拆除違建拒絕關說這件事,許多台北市的違建戶開始緊張了。但綜觀台北市的舊大樓公寓,很少沒有頂樓加蓋的。請問子房老師,柯P這樣的強硬措施,對於房市與房價的影響如何呢?

子房觀點:

紅色子房在選前文章就曾經提過,柯P是一個「聰明前瞻的酷吏」。如果選民認為台北市是一個需要「大破大立」的改革,就找最有效率的外科醫生來動刀。現在台北市民已經做好他們的選擇,也就要有心理準備迎接不一樣的衝擊。

然而,動不動刀要先看病情嚴不嚴重。南港違建火災事件,讓違建問題從「闌尾」變成「盲腸炎」,所以柯P得不留情面地動刀了。動刀當然要先割肉,連健康的表皮也割,所以任何政策都會有正負面的效應。

但我認為,「強拆違建」的強勢政策,至少有以下三個影響:

1.房價歸於合理:以往實價登錄,對於二次施工或者違法增建的空間,在價格上會比同樣區位、屋齡條件的建物還高,但是在實價登錄上無法反映這種價差。如果未來房價少了違法增建的影響因素,實價登錄價格就會趨於合理,讓價格數字反映真實的屋況,並更有參考價值。

2.違建房東認損:以往房屋買賣,與建物「使用執照圖面」有異的屋況,常常是交屋糾紛的起點。如果違建屋主能夠自認損失,在賣房之前把違法部分加以拆除,將有助於房屋交易的流暢,以及降低屋主把違建成本灌入買賣房價的期待。在都市更新方面,過去常常有爭議的「屋頂加蓋違建價值認定爭議」也不復見,將有助於都市更新整合的速度。

3.租金逐步調高:在期初投資成本固定的情況下,舉例來說如果有出租套房的包租公,因為違建部分的拆除,使得他原本有20間套房的收入,變成只能做15間套房。為了維持相同的租金表現,勢必會調高剩下那15間套房的租金,進而影響租戶的權益。如果大多數的屋頂加蓋套房都得拆除,在合法套房有限的情況下,上班族、學生套房的租金肯定看漲。

即使快刀的醫生,也必須搭配後續完善的醫藥護理與復健。我相信聰明的柯P,應該已經想好了大量出租住宅的佈局了。後續還有幾步精彩的棋,就讓讀者們耐心看下去吧!