最近有一個買屋不久的朋友憂心忡忡地跑來找我,因為銀行通知他房貸利率要調升,但升幅並不大,可是又害怕未來央行真的開始調升利率,到時所有銀行的房貸利率都跟著水漲船高時,房貸的還款負擔會變得很沈重,所以想問問有沒有辦法「預先」知道未來的房貸負擔有多重?關於這個問題,做一場家庭收支的房貸壓力測試就可以知道答案囉。

家庭收支的房貸壓力測試,就是在假設房貸利率上升的前提下,每個月家庭的房貸總支出會吃掉整體家庭收入的多少百分比?文言文的說法就是,當房貸利率漲升一定幅度時,家庭的房貸所得比會上升到多高?

房貸所得比=每月房貸支出/每月家庭總收入X100%

對於已經買房的自住者而言,房價漲跌起伏對於家庭收支影響其實不大,因為漲也不會賣,跌也無力再買。而家庭收入這部分,除非近期極有可能升官加薪或找到另一份兼差的收入,能多賺取一筆穩定的現金流而非像獎金這樣的一次性收入,不然請別輕易的認定家庭能在未來十幾年需要繳房貸的時間內,收入都能比現在更多。

所以進行房貸壓力測試的重點,在於假設未來房貸利率究竟會上升多少?我建議各位屋主可以比照金管會於103年度10月份要求銀行進行壓力測試之條件「房價下跌30%、利率上升2%及人民收入減少9%」,以房貸利率上升2%的假設進行試算,理由是最近一次中央銀行的升息動作是從民國92年6月的1.375%,升息到民國97年的3.625%,利率調升的幅度為2.25%。而這個幅度與金管會建議的2%相近。當然,如果屋主想要更保守的假設利率會上升3%也可以,但我並不建議假設利率的上升幅度超過4%,因為中央銀行的利率自從民國90年以後,就從未超過4%。我也不認為台灣未來的經濟狀況會需要央行以如此高的利息來回收市場的資金。

在設定好利息上升幅度(建議用2%)後,接下來屋主只要在google上搜尋「房貸試算」,找一個可以計算每月房貸支出的網頁,然後輸入房貸總額及現有房貸利率加2%的數值後,就可以算出在升息後,每月需繳交的房貸總額,最後再將房貸總額除以每月家庭收入,就可以輕鬆算出家庭的房貸所得比。

舉例來說,花媽最近剛買了一棟總價1200萬的房子,其中800萬元是貸款,還款期限為20年,花媽每月的家庭收入總和為新台幣10萬元,目前的房貸利率為1.95%,假設利率上升2%後,房貸利率變為3.95%,經網頁試算後,花媽每月的房貸費用為新台幣4萬8,268元,房貸所得比為48.3%。

如果用紅綠燈來形容壓力測試的結果,房貸所得比小於35%,為安全的綠燈區;35%-55%為注意的黃燈區;55%以上為警戒的紅燈區。綠燈區表示就算未來升息2%,家庭依舊能負擔增加的房貸支出,不至於過份排擠其他生活所需。黃燈區(如花媽的例子)表示家庭的財務狀況已經受到房貸增加的影響,建議屋主再對家庭未來的支出進行分析,儘量避免如兒女出國或換車等其他大項支出。紅燈區則表示升息會讓房貸成為家庭沈重的經濟負擔,屋主可能要儘快思考該如何「開源節流」,甚至賣屋變現等方法,以免未來利率真的上升時,房貸支出成為全家人經濟上的夢魘。