最近房地產市場的風向終於有點不同了,從以前認為房地產不會下跌,現在已經開始用話術企圖說服自住客可以積極議價,說到頭來,還是鼓勵你買房子。但是業者口中的早點進場可能比等待房價下跌還有利,是真的嗎?

根據媒體報導,吉家網董事長李同榮表示:「以大台北30坪的房子來說,每月租金約三、四萬元,每年付租約四、五十萬元。目前大台北購屋預算約在1200萬至1500萬元上下,每年四、五十萬元的租金,等於是房價的3~4%。也就是說,如果以租代買等房價下跌,如果房價一年只跌4%,就是白等了,如果房價沒跌,那更是將購屋資金送給房東養房子。」

讓我們來好好算一算。

首先,根據永慶房屋統計,12月台北市平均房價為每坪67.6萬元,而永慶房屋的數據則為每坪62.4萬元,取平均剛好為每坪65萬元,所以要買到30坪的房子,平均要1950萬元,這跟上述的1200萬至1500萬相距甚遠,所以如果想買便宜房子的人,可能要先問問到底有什麼特殊管道可以讓房價打個六七折?

再來,根據台北市地政局實價登錄的資料,台北市大樓的租金大約是每坪1400元左右,公寓則是每坪900元左右,相差相當懸殊,而地政局副局長潘玉女接受媒體訪問時也提到,實價登錄的承租者多為10年內新屋,又是公司法人為主,單價會比不需實價申報的自租案高。

所以如果我們拿大樓每坪1400元的租金來計算,每年也只能收到50.4萬的租金,跟1950萬的房價相比,每年只有2.58%的報酬。那如果是公寓每坪900元的租金來計算,一年只能收到32.4萬的租金,跟房價相比更是只有1.66%的報酬。所以還真的不知道3~4%的報酬到底是怎麼算出來的?

換句話說,其實跟房價相比,大樓和公寓的年租金大約只佔2.1%左右,如果你租的是大樓這個比例就高一點,如果你租的是公寓這個比例就低一點。而這個租金房價比,剛好就跟房貸利率差不多,最近民營銀行開始陸續調高房貸利率,首購族的利率上看2.2%,貸款成數則只剩下七成。

這代表什麼意思呢?

如果你買房,你每年要繳2.2%的利息給銀行,這筆錢是拿不回來的。除此以外,你每年還要把一大筆資金繳給銀行,當成你買房貸款的本金償還,而這筆錢不但沒有流動性,更不會生利息。

如果你租房,你每年要繳2.1%左右的租金給房東,這筆錢也一樣拿不回來。所以你只能選擇給房東賺這筆錢,還是給銀行賺這筆錢,這筆錢就是你拿來換取住宅的成本,無論你貸款買房或租房都避不開。

那麼買或租的差異在哪裡呢?如果你買房,要先準備三成的自備款,以1950的房價來算,就是585萬,就算你有能力存到這麼多錢,你買了房這筆錢也就被你「強迫儲蓄」在房子上面了,房子隨著年紀越來越大而貶值,但是如果資金存在銀行或妥善投資則回錢滾錢、利滾利,一來一往差異可就大了。你不妨好好算算,每年房價要漲多少,才能抵銷這不同的資產配置所造成的差異。

巴菲特說,永遠不要問理髮師是否該理髮了!所以房地產產業的人鼓勵你買房子,請先算一算他說的到底合不合理?當然啦!如果你還是認為房地產只會漲不會跌,那就勇敢買下去吧!中信房屋副總劉天仁表示,自住客買來自己住,不賣就沒有賠錢問題的說法,其實聽聽笑笑就算了,因為你不賣也沒有賺錢的可能,不是嗎?如果你真想賺這筆錢,你賣了要住哪裡?更何況算算通膨所造成的購買力下降以及折舊所造成的損失,就算房地產行情上漲,你真的有賺錢嗎?

你可以想想看,如果你是房東,把房子租出去,房客每年給你2.1%的租金,而你每年要繳給銀行2.2%的貸款利息,同時還要負擔修繕、稅金、折舊,而房子是房客在住,自己卻有兩千萬的資金被綁著不能動,你真的願意嗎?

所以是買房比較有利?還是租房比較有利呢?