買一間動輒百萬、千萬的房子,「議價」很重要。不過,買了房子之後,「貸款條件」也和持有這間房子的成本息息相關。以一間貸款1,500萬的房子為例,年利率2.35%與1.88%,一年利息就差了7萬,足以購買不少家具家電,如貸款金額更高,差距也更大。此外,銀行所提供的「寬限期」和「貸款成數」也影響著購屋後的現金流規畫,使得貸款的選擇更重要。

一般人買了房子後,大多會請仲介和代書幫忙提供貸款銀行,如果是新成屋或預售屋過戶前申請貸款,則大多直接使用建商配合的銀行房貸方案。當然,仲介、代書和建商的管道多,一般配合的條件不差,不過,由於每家銀行的政策都不一樣,而且常隨著時間改變(光是最近這一個月來,我就收到一家壽險公司停辦房貸的資訊,但也收到兩家外商銀行提供比過往更優惠的貸款活動:一段式利息,最低可到1.85%)有時因為各行庫策略調整,仲介、代書和建商配合的銀行條件不如以往優惠,這時很容易落入「因為打房,所以無法再提供像以前那樣低的利息條件」的迷思。因此,除了仲介和代書配合的窗口,也可以問問薪轉銀行、壽險公司,並請親朋好友提供之前申請房貸的窗口,提供物件和貸款人的條件請他們評估。多詢幾家不僅不吃虧,有時反而會有更好的貸款條件!不過,可別每家銀行都填申請書喔!怎麼說呢?

為了調查每個人的信用資訊,各個金融行庫和金融聯合徵信中心串連(簡稱「聯徵」),每個人的貸款金額、每一張信用卡的未付款金額、是否有當保證人、最近3年是否有逾期繳款紀錄、最近12個月有無預借現金、有無被任何銀行拒絕往來…等資訊都可以在聯徵中心查詢到。基於個人資料隱私,金融行庫如要調閱你的聯徵資訊,需要取得你的同意。

記得:在還沒有確定要貸哪一家前,先不要填貸款申請書,也不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調聯徵喔!因為聯徵報告也會顯示最近3個月的「被查詢紀錄」,如果最近3個月被密集的調閱聯徵記錄,表示你有貸款的需求,但是可能收入信用條件不佳,其它家銀行提供的貸款條件都不好,所以才會密集的詢其它家銀行,所以在聯徵記錄中「被查詢紀錄」最好越少越好。可以先初步比較各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填貸款申請書,並授權其調聯徵即可(也不要只選一家,避免後來核貸有問題,拖延到交屋的時間,會有罰則)。

貨比三家不吃虧,這在貸款方案上更是適用。只要記得不輕易授權銀行調閱聯徵,就算詢10家銀行也不會影響信用條件,反而還有機會拿到最適合自己的貸款方案。

-本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。