11月29日九合一選舉後的台灣股市連著兩天跌掉快2%,但營建股卻逆勢大漲約5.7%。不動產業者與股市投資人高喊著「選後房市回溫」,並且透過代銷業者發動暫停推動實價課稅訴求,期待讓已經冷卻好幾個月的房市重新燃起鬥志。然而,經過近一個月的沉澱後,雖然房地合一實價課稅的前景如何尚不可知,但房市大老已宣稱未來七年房市難以復甦,房市無法在選後回溫看來已成為事實。

2014年算是完了,2015年又會如何?

政府各項政策,只會落在「改革」與「保守」兩極端

一年多前有媒體問我,2014年會如何?我說:「我們是不是覺得今(2013)年很混亂,但是我告訴你,明年會更亂。」同樣的,近一兩個月也有不少媒體問我對明年的看法,我的答案還是「我們是不是覺得今(2014)年很混亂,但是我告訴你,明年會更亂。」但今年我加上一個補充:「2015年的亂是為改革準備與市場調整的開始,也是為市場過去多年所流失的根基的償還。這種亂,基本上是好事。」

當然,我不是預言家,更不懂易理天命這項高深的學問。但我認為,接下來一年多的時間裡,政府所推動的各項政策,會落在「改革」與「保守」的兩極端,也就是可能出現較大的基礎性改革,但也會出現非常明顯的保守作為,「中道」的政策很難發生。因此,2015年的房市會出現更多較大幅度的不確定因素,政府、市場與購屋人,甚至制度改革運動者,都將更為不知所措。

執政黨因為地方選舉大敗,加上黨政結構的重新洗牌,他們對接下來的政策方向確實很難拿捏,但又不能再繼續採取過往「父子騎驢」這種兩面不討好的模式,只好來個看似大破大立,但本質上還是類似保守鄉愿的結果。因此,我認為關於不動產交易所得稅的推動,可能採取不推動或非常保守的方式,不然的話就是「跟你玩真的」,但前者的機率比較高。

不用過度擔心升息,增加幅度有限

此外,我衷心期待明年不要有建商發生財務週轉問題。我認為政府對這種事,絕對會見死不救,因為他不敢也不能救。也許極短期內發生這種事的機率不高,但若市場交易量繼續萎縮,事情早晚仍會發生。這種事一旦發生,市場上就會出現價格的骨牌效應,同時銀行對土地與建築融資的收傘速度也會很快。因為2008年金融風暴的蛇吻驚恐其實還在,而且以目前的金融機構體質還承受得起一定程度的違約損失。這時候,保守必然是銀行的王道。

至於升息的事至少明年上半年不用過度擔心,即使下半年的增幅也一定有限。央行是不會開金融業玩笑的,所以對利率的保守策略,應該也是央行的王道。因此,來自金融面的壓力不再是打房管制,而是保護銀行比保護建商更重要的市場真理。

2015年台灣房市的真正問題:「多殺多」

2015年台灣房市的真正問題,其實是市場自己搞出來的「多殺多」。這項問題的本質來自餘國內非常嚴重的「供給過剩」問題。過去兩年來建商蓋的房子,基本上夠未來十年所需,再加上中古市場原本就存在的大量空屋。從「存量」觀點原本就已經是嚴重的供給過剩,在加上這些年新增的「流量」,更讓問題惡化。