近期最夯的兩條捷運線非「松山線」跟「民生汐止線」莫屬了。在大台北地區,捷運一直以來是房市利多的話題,沿著捷運買房也成為投資的不敗法則,但真的是這樣嗎?我們先來看看這兩條捷運線的狀況。

松山線於2014年11月15日通車,但整體而言周邊房價並未因為通車而有明顯地成長。根據11月統計的實價登錄最新(2014年8月)成交資訊顯示,松山線8個站點中,有5個站點的大樓行情較上個月下跌。考量到短線波動較大,信義房屋不動產企研室將2014年上半年的資料與2013年全年相比,也發現西門站、松江南京站的房價較去年下跌。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說,松山線2006年動工後就開始反映利多,因此通車前後未有突然大漲的情形,加上房市受到政策壓抑,即便是捷運宅也受到大環境影響,整體房價在盤整階段。

但可以觀察到松山站的房價仍較去年成長18%,2013年松山站周邊住宅平均每坪70萬8,000元,2014年上半年每坪漲到83萬3,000元。信義房屋松山站前店店長蕭世典表示,2014年上半年有大批單價百萬元的套房交屋,拉高平均行情,若不計該批套房成交,從2014年初迄今,成交價格則小幅成長5%,比起台北市中心盤整、甚至有反轉的狀況來說,松山站房價相對穩健。

為什麼捷運開通的利多只反映在松山站?蕭世典說,並不是因為捷運開通才讓松山站房價起漲,而是因為松山站本身有其他的條件帶動,兩者要相輔相成才有作用。譬如松山站共構案明年將啟用,國賓大飯店副品牌amba將進駐,加上周邊有台北機廠開發案等等。

值得注意的是,店面受到捷運開通的刺激,整體租金上漲1成∼2成,造成商家板塊移動。蕭世典舉例,松山路跟松隆路交接口附近約28坪的店面,原本每月租金約10萬元,但目前房東將租金拉高到15萬元,雖然尚未出租,但可見屋主看好松山線開通後帶來的人潮,而有「擁店自重」的心態。曾敬德也說,松山線通車對周邊房市的影響是「商優於住」,周邊的辦公室與店面將是直接受惠的產品。

第二條是民生汐止線,於10月21日舉行先期工程開工動土典禮,但是民生汐止線的綜合規畫尚未送中央核定,預算根本沒下來,外界質疑是「騙選票」的行為。

然而,被質疑是騙選票的捷運工程,利多行情早已反映在房價上。住商不動產汐止成功加盟店店長陳明全說,2010年新北市市長選舉,當時候選人朱立倫提出「三環三線」政策,從他當選後,汐止房價就開始甜蜜行情。

陳明全舉例,以規畫中的民生汐止線樟樹灣站的周邊行情來看,2009年新大樓每坪16萬元∼18萬元,2010年開始,房價逐年以1成∼2成的幅度成長,迄今每坪約35萬元∼38萬元。雖然11月以來,該線買氣亦佳,但陳明全分析,並非是因為民生汐止線先期工程開工動土,而是傳統的房市旺季。若只以民生汐止線的議題來說,刺激房價再往上的動力已經疲乏,畢竟會不會蓋還是未知數。

綜觀以上,曾敬德分析,在房市有反轉的疑慮下,捷運宅的買氣、房價還是較有支撐,但要換個角度思考:以前是「加分」條件,現在捷運是「基本」條件,也就是說,有捷運並不一定能讓房價成長,但沒有捷運,肯定會讓房價撐不住。

不過,對於「規畫中」的捷運宅,曾敬德建議,不要追高,因為期待性的成長已經過去,除非中央真的有預算、捷運也真的動工再買。天時地利不動產總經理張欣民也說,以過去台北興建捷運的速度來看,從規畫到通車,等個5年∼10年都不算長,因此就算買了興建中的捷運宅,也要有長期抗戰的準備。

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