過去十年房市熱絡,市場上關注的都是利多訊息,沒甚麼人在意市場基本面好不好。但當房地產市場逐漸步入反轉格局,市場免不了要面對基本面的考驗。台灣房市的基本面除了價格過高的泡沫問題外,最主要的就是供給過剩問題。我們拿新北市、桃園縣、新竹縣市與台中市,這些長期以來被認為供給過剩問題較嚴重的地區,看看問題到底嚴不嚴重。

從2010年普查資料可知,這五縣市的空屋率最低是新竹縣的16.8%,最高是台中市的26.2%,新北市的空屋數則高達33萬戶。這種數據拿到國際上,大家一定會認為這是面臨崩潰的市場才會出現的數據。但是厲害的台灣同胞們,還是讓房市繼續繁榮了三年,直到今年下半年才約略呈現反轉現象。

我們同樣厲害的政府覺得自己普查的數據不夠理想,因此另外製作一套「低度使用住宅」數據。從新發布2013年底資料來看,這五縣市低度使用住宅占存量比例約在7.83%~11.25%之間,雖然仍算是高空屋率的結果,但因為有普查數據當後盾,因此容易讓人產生空屋率與數量在減少的錯覺。但說真的,台灣的空屋率確實有可能是另一個榮登世界第一的成就,若不是也一定名列前茅。(見表一)

房子「供給過剩」超嚴重》新北市就算10年不蓋屋,也不會沒房住!

一個算式讓你知道:台灣是如何「努力蓋房子」!

空屋率是市場很不喜歡討論的議題,大家比較喜歡說哪些地方推案爆大量,市場市多麼的繁榮熱絡。就讓我們看看2010年至今年上半年,全球金融風暴後的台灣房市,是如何努力蓋房子與創造房市奇蹟。

在這4年半的時間裡,新北市等五縣市所申請的建造執照戶數,以新北市的8.7萬戶,平均每季4,844戶最多,新竹縣市合計4萬戶,平均每季2,272戶較少。在已經完工申請使用執照的戶數,同樣是新北市最多,新竹縣市最少。但是,已經申請建造執照但未完工申請使用執照的戶數,則是桃園縣的2.49萬戶最多,新北市的1.19萬戶最少。(見表二)

房子「供給過剩」超嚴重》新北市就算10年不蓋屋,也不會沒房住!

當然,每個縣市的人口規模不一,直接觀察數量未必合理。我們進一步已核發使照與建照戶數,假設每戶平均居住3人,計算近4.5年新增的建照與使照可供居住人數。(這些縣市平均每戶設有戶籍人數在3.2人~3.74人,因此本文是以較保守的標準估計。)

結果顯示,新北市近4年半新增房屋可供22.59萬~26.16萬人居住,但實際僅增加7.46萬人;桃園縣新增房屋可供14.57萬~22.06萬人居住,實際僅增加6.6萬人;新竹縣市新增房屋可供9.43萬~12.27萬人居住,實際僅增加3.92萬人;台中市新增房屋可供14.4萬~18.57萬人居住,實際僅增加6.95萬人。