年輕人擔心越晚購屋房價越貴,但仔細算一算,先租屋三年再購屋,反而更划算。特別是目前房租便宜、房價不漲,更是買屋不如租屋的好時機。

最近一次朋友餐會,酒足飯飽之際,大家熱烈討論的主題,竟然是「買屋好還是租屋好?」這真讓我嚇一跳,因為,席中多是金融圈資深人士,大部分人都有房產,沒想到這個話題不僅年輕人關切,連高資產族也熱烈討論。

3000萬房子 每月租金僅2.5萬元

朋友Amy說,台北市目前房租很便宜,現階段租屋絕對比買屋划算。她舉例,新店某處40坪住宅開價3000萬元,若自備款500萬元,貸款2500萬元,房貸利率2.5%,則每月本息平均攤還至少要繳13.2萬元以上,但該屋租金每月僅2.5萬元,零頭都不到。每個月省下10萬元以上,可以享受高品質住宅,才是最精明的盤算。

但另一個朋友Mike卻主張,買屋比租屋划算,他說,若善用房貸寬限期3年,則前3年每個月繳息5.2萬元,就可以先擁有該房地產,比繳房租當費用支出划算。若房價上漲,3年後把房屋出售,還可以賺取資產增值的利益。

不過,Mike的主張有一個風險,萬一3年後無法順利出售房子,則每個月本息平均攤還成本,將高達15萬元以上,這可非一般薪水階級可負擔得起。此外,若房價沒有上漲,則也賺不到房產增值利益,甚至還有虧損的風險。

租金便宜 先租後買很划算

由於近幾年房價大漲,換算下來,雙北市的租金報酬率非常低,大多都在2%以下,而前面那個真實的例子,租金報酬率僅1%,可說是租屋族的美好時光。因此,年輕人真的不需要太急著買房子,利用前幾年租屋,積極的投資理財,反而對累積資產更有利。

我們純以購屋貸款1000萬元來試算,先買或先租的差異。若貸款1000萬元,利率2.5%,20年攤還,每個月本息攤還金額達52999元。若採取寬限期的方式,前三年只要繳息20833元,但第四年起每個月要繳60222元,每個月負擔多出7000元。

晚3年購買 可多存139萬元

若先租屋,每月租金預算20000元,則和購屋貸款相比每個月差距32999元,若將這筆資金用於投資理財,則三年下來,即使報酬率僅2.5%,也可多存123萬元,若報酬率可提高至10%,則可累積139萬元。

這表示,除非3年內該房屋的房價上漲超過140萬元(也就是漲幅14%),否則晚3年購屋可以多存140萬元。

此外,若利用寬限期的優惠先購屋,雖然前三年每月僅需繳20833元,跟付房租差不多,但第四年起每個月多負擔7000元,一年多負擔84000元,17年下來要多繳143萬元給銀行,也不見得是一個較好的選擇。

房價停滯期 先租不用怕

朋友Mike利用房貸寬限期,先行買屋的做法,在房價飆漲期確實是個好策略,只要房價漲幅超過個人投資理財的報酬率,就可用小錢高槓桿投資房產致富,這也是先前投資客主要的獲利操作策略。但是台灣房市在狂飆十年後,目前連台北市的房價都呈現停滯狀態,在投資客逐漸退場下,很難再現短期房價飆漲的現象。

此外,市場還擔心QE退場後,未來升息時間倒數計時,房貸負擔加重,對房市更將帶來壓抑。目前同為亞洲區的香港、新加坡房市,已經呈現由熱轉冷的現象,台灣房市也難以獨強。

我們那天餐會的結論是,目前租屋比買屋划算。因為,未來二、三年內,房市可能會有單一個案表現空間,但較難出現房價全面大漲的走勢。還沒有買屋的民眾,現階段不需要心急,找個房租合理的好所在,多存一些錢,才是未來購屋的真本錢。

─本文獲「好房網News」授權轉載,原文在此

※苦惱孩子一放學就看電視、打電動,不跟你說話嗎?
 想貼近孩子的內心,知道他們在想什麼嗎?
 11/28聽聽『親職教育專家陳安儀』的「家庭必修親子聊天術」

作者簡介_好房網News

好房網News」為全台首創房產新聞網,每日報導房市最新消息之外,並邀請名家剖析房市行情,擁有最詳盡的中古屋、新成屋與預售屋調研資料庫,專訪名人、藝人的成家經驗,從2012年8月上線,每日到訪人數已十萬餘人次,居台灣百大網站之列。