之前分享了「預售屋的兩大風險」文章,這是常見的兩大類風險。不過,除此之外,預售屋的陷阱可不少。除了常見的廣告迷思外,還有貸款、交屋前的「坪數分算」上,可也是充滿了陷阱!

預售屋在銷售時,雖然已取得建築執照,但由於建物還沒有興建完成(甚至連基地都還沒有動工),因此所銷售的坪數有時和最後交屋、過戶的坪數會有些許落差。在建物完成後,建商會再仔細分算各戶的坪數,包含主建物、附屬建物、共有部分、車位、土地持份等,在使用執照申請下來後,通知買方辦理貸款、驗屋、交屋等事宜。一般來說,坪數如有落差,通常也不會太大,如真的遇到,就會依照合約內約定的找補方式進行款項的多退少補。

關於坪數與款項找補部分,內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有以下相關規定:

1.預售屋合約中需明訂以下詳細面積,包含「土地面積」、「房屋面積」,並詳列「房屋面積」中的「主建物」、「附屬建物」(陽臺、雨遮、屋簷)、「共有部分」。

2.預售屋合約中需明訂以下詳細價格,包含「土地價款」、「房屋價款」、「車位價款」。

3.合約所列土地面積、主建物或本房屋登記總面積,與地政機關登記面積有誤差時,買賣雙方應依以下規定互為找補:

(1)不足部分賣方均應全部找補。

(2)超過部分,買方只找補2%為限(至多找補不超過2%)

(3)雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

(4)土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者,買方得解除契約。

由於預售屋買的是「房」+「地」,如交屋時土地持份坪數沒有誤差,但建物坪數短缺,即使建商依照約定依比例退還建物的金額,依照最終總價除以建物每坪換算單價,仍會發現房價虛漲了不少。

例如:某預售屋原建物面積20坪,土地持份4坪,總價1000萬,沒有車位、土地價款650萬、建物價款350萬。如依照一般房地產買賣的單價計算:以總價1000萬÷建物坪數20坪=50萬/坪。

交屋時,發現建物權狀登記的坪數為18.5坪,短缺1.5坪,土地持份面積則維持4坪。你覺得建商應該退給買方多少錢呢?1.5坪x50萬/坪嗎?

錯!依照合約規定的找補方式,由於土地和建物的款項找補是分開計算的,依照合約,建物的每坪單價為350 萬÷20坪=17.5萬/坪。所以依照合約,建商須返還1.5坪x17.5萬/坪=26.25萬。如依照一般房地產買賣的單價計算:以總價(1000萬–26.25萬)÷建物坪數18.5坪=52.635萬/坪,每坪比之前認知的50萬/坪貴了5.27%!