北中南行情
建商拼成交，預售屋開價逼近中古屋價
比價效應 降價由「點」擴至「面」
撰文者：林帝佑
更新時間：2016-09-01
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近期破盤價建案頻頻冒出，不僅在量大的重劃區出現，連精華的市中心也陸續出現蹤跡，開價與周邊中古物件幾乎相當，引起民眾熱議，且更值得期待的是，這股降價風氣已經由「點」連成「線」，專家進一步觀察，出現破盤價建案的區域，其他銷售中的新建案也陸續跟降3%∼5%，中古屋受到比價壓力，預料明年房價下跌將進一步擴及成「面」。
台北市中正區「太平洋之森」，平均開價每坪8字頭，但傳出最低成交價為每坪6字頭，比較周邊新建案成交價每坪約75萬元，中古大樓每坪55萬元上下，該案成功以低價換取成交量，今年3月推出，在慘澹市況下，2個月仍宣告完銷；另外，國美建設7月在北投區推出「國美山翫（音同「萬」）水」，則以6字頭搶市，而周邊新建案都還要7字頭。
新北市也有汐止區的「上東城」，成交價每坪為36萬∼37萬元左右、「忠孝大院」亦為3字頭，跟去年汐止區的4字頭光景相比也已修正近1成；淡海新市鎮的「合康嘉年華」、「躍淡水」等案最低成交每坪1字頭，過去該區開價約在每坪3字頭、成交2字頭。
破盤價市場點火
帶動周邊新建案跟降3%
而最近相當吸睛的建案，則是板橋區的預售案「江翠ONE」，該案開出每坪4字頭震撼破盤價，幾乎已跟周邊中古物件價格相當，負責銷售該案的甲山林廣告、愛山林建設開發總經理張境在表示，該案於7月1日開始銷售，當日來人高達400多組、下訂達300多戶，7月底銷售已近9成。
針對這樣的定價策略，張境在說，2000年房地產景氣蕭條的時候，當時位於新店區的建案「湯泉」就是以每坪1字頭、跟周邊中古屋一樣的價格銷售，當時也是以極快的速度銷售完畢，「這對市場有『點火』效果，成功帶動買氣！」他分析，以過去經驗來看，房地產到達景氣循環高點，一旦拉回，只要價格修正2成，就是民眾普遍可以接受的水準。
離「江翠ONE」基地不遠處，聯上開發持有上千坪的基地也已立起廣告帆布預告4字頭房價。信義代銷總經理李少康分析，「江翠ONE」的價格已經替當地房價定錨，而《住展》雜誌企研室經理何世昌也觀察到，這股降價風由「點」連成「線」，目前板橋區其他銷售中的個案，為了抓住這波為低價而來的購屋族，也陸續跟降3%∼5%，且推案坪數也趨近於一般民眾的自住需求，從首購族負擔得起的10多坪1房產品、到小家庭需要的2∼3房都有，總價帶變得較親民。
觀察建築物開工統計也可以發現，台北市、新北市2016年（統計至6月）平均每戶住宅的樓地板面積皆創下2011年以來新低，台北市2011年每戶平均樓地板面積達67坪，現在縮水46%，只剩36坪（詳見圖1）。
新建案降價帶動區域的新建案行情跟著下跌，以板橋區來看，2016年第2季新建案每坪52萬9,000元， 較去年同期下跌了12.3%、淡水區整體的新建案房價也修正了10.2%（詳見表1）；但是反觀中古屋的價格，跌幅幾乎都比新建案來得更少。
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