北中南行情
全台交易量急凍，房價下半年難有起色
大台北》用789原則出價撿好房
撰文者：郭莉芳
更新時間：2016-06-01
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資金是股市的動能， 量先價行，「交易量」是常被用來觀察股價的重要指標之一，這個理論在房地產市場也能套用。全台2015年的全年買賣移轉棟數僅29萬4,000棟，創1991年開始統計以來第3低的紀錄。
自從2015年第2季進入房市寒冰期以來，全台交易量不斷探底，房價也跟著下修（詳見圖1）。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制（詳見名詞解釋）後，房市買氣有稍微回溫，但好光景不到1個月，從4月份的交易數字來看，台北市又持續回跌，創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量，且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟，買氣慘澹。
央行自2010年6月開始啟動房市選擇性信用管制，限制買名下第2間房子的貸款成數不得超過6成，且無寬限期，並逐年擴大管制區域。根據央行統計銀行不動產貸款占總放款比重，信用管制特定地區占新承作房貸比重從64.99%降至40.78%；也就是說， 管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2%以上。
新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟，較3月增加11%，但跟去年同期相比，仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況，根據《住展》雜誌的統計，今年北台灣520檔期推案量約1,222億元，較去年同期減少近3成，也創下2009年金融海嘯以來的新低。
新政策干擾
餘屋去化壓力大
今年的520檔期正好碰上新舊政府交接，新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅，此一消息衝擊，加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化，因此建商推案態度轉趨保守。
房地產暢銷書作家Sway表示，建商之前推的案子還賣不掉，現在繼續推新案，只有讓手上存貨變更多，不利財報數字，因此推案能緩則緩。下半年會好轉嗎？恐怕很難。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況，他舉五股洲子洋重劃區為例，先前推案都是3字頭，現在降至2字頭還乏人問津，其他像淡海新市鎮、新莊副都心也一樣。
景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些，他表示在央行3月底放寬信用管制後，被銀行業者視為不再打壓房市的訊號，放款政策也跟著調整，以往貸款成數頂多8成，有一些路段已可放寬到9成，甚至寬限期還大舉延長到3年、5年，再將房貸年期延長至30年、40年，大幅降低房貸壓力，吸引不少自住客心動進場。因此他預估，「下半年價格會持續修正，但成交量會上來」。
避開新興重劃區
5招買到抗跌屋
既然房價還會下跌，現階段有購屋需求的人該採取什麼策略？購屋族最好還是選擇熟悉、跟自己有地緣相關的地區看屋，例如婆家、娘家附近或是離上班公司不遠的區域，千萬不要考慮房價跌幅明顯的新興重劃區，也不必堅持一定要買新房子，因為房價漲跌跟地段有絕對關係，好地段的房子絕對是漲最快、跌最緩。
購屋者可先鎖定購屋的區域，或考慮2個區域，在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡，並可參考以下的選屋、出價招式：
招式1》挑2∼3房、格局方正，易脫手的房型
一間房子不會住天長地久，通常10年就會換屋，因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議，不管選2房或3房，格局適中、方正是首選，社區戶數也不宜超過300戶以上。
招式2》選屋齡3年以上房屋，減輕房屋稅負擔
買房子除了要繳房貸外，別忘了每個月的管理費也是一筆成本，如果是新社區、公設多，管理成本通常也是很可觀。另外，如果是2014年以後完工的新房子，因為台北市政府調高房屋標準價格，房屋稅也跟著加重，若選屋齡3年以上，則可避開這個問題。
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